Pour emprunter le meilleur chemin jusqu'Ă sa future habitation, il suffit de suivre l'itinĂ©raire immonot neuf. Depuis la recherche du terrain jusqu'Ă la livraison de la maison, dĂ©couvrons les 5 Ă©tapes clĂ©s qui permettent de rĂ©aliser son projet immobilier en toute sĂ©rĂ©nitĂ©. Ătape 1 Direction la banque Point de passage obligĂ©, le rendez-vous chez le banquier gagne Ă ĂȘtre programmĂ© en prioritĂ©. Il permet de tracer la voie au niveau du plan de financement. Ainsi, vous allez savoir combien vous pouvez emprunter et vous allez rembourser chaque mois. Rappelons que le contexte offre de belles opportunitĂ©s et permet d'obtenir un taux de 1,50 % pour un emprunt sur 20 ans. C'est Ă©galement Ă ce stade qu'il faut s'intĂ©resser au prĂȘt Ă taux zĂ©ro accordĂ© en fonction de la localisation du projet de construction. Sachez qu'il peut reprĂ©senter de 20 Ă 40 % du coĂ»t total de l'acquisition. Il faut aussi faire le point sur l'Ă©pargne et dĂ©finir la part qui peut ĂȘtre consacrĂ©e Ă l'acquisition. Pas de panique si vous ne disposez pas de liquiditĂ©s, le banquier accepte de prĂȘter sur de longues durĂ©es pour allĂ©ger les mensualitĂ©s. Temps estimĂ©3 mois environ. PrĂȘt accordĂ© sous 1 mois et fonds dĂ©bloquĂ©s sous 2 mois. Ătape 2 Passage obligĂ© par le terrain Aussi belle soit elle, la maison ne peut voir le jour tant que le terrain n'a pas Ă©tĂ© dĂ©nichĂ©. Un parcours qui peut parfois ĂȘtre semĂ© d'embĂ»ches compte tenu de la raretĂ© du foncier dans certains secteurs. La principale question Ă se poser consiste Ă choisir entre le lotissement et la parcelle en secteur diffus. La principale diffĂ©rence repose sur la superficie et la viabilisation. En effet, le terrain dĂ©jĂ loti s'avĂšre plus petit mais il offre gĂ©nĂ©ralement les raccordements aux rĂ©seaux d'eau, d'Ă©lectricitĂ©, de gaz et mĂȘme la fibre. Sachez que le notaire peut vous accompagner dans la recherche de cette belle parcelle. De leur cĂŽtĂ©, les constructeurs disposent aussi de terrains prĂȘts Ă construire. Une Ă©preuve d'endurance3 Ă 6 mois. Assez longue, cette Ă©tape repose sur le temps de recherche et les formalitĂ©s d'enregistrement chez le notaire. Ătape 3 Halte chez le constructeur En route vers une Ă©tape des plus passionnantes puisqu'elle va vous conduire chez le constructeur de votre maison. AprĂšs lui avoir exposĂ© votre projet, il s'agira de choisir le modĂšle de maison le plus appropriĂ© tout en tenant compte de votre budget. Des Ă©changes avec les professionnels sortiront plusieurs documents Ă bien Ă©tudier âą le plan de la maison qui donne la superficie dĂ©taillĂ©e de chaque piĂšce ;âą la notice descriptive qui dĂ©taille tous les travaux prĂ©vus et ceux Ă rĂ©aliser par vos propres moyens, ainsi que le coĂ»t total du projet ;âą le contrat de construction qui dĂ©taille la prestation et atteste des garanties associĂ©es garantie dĂ©cennale, dommages-ouvrage, garantie biennale, garantie de parfait achĂšvement. Un cap important2 Ă 5 mois. C'est le temps nĂ©cessaire pour dĂ©finir le plan de la maison et choisir le constructeur. Ătape 4 Validation du plan de route Le moment est venu de faire un arrĂȘt pour prendre les bonnes dĂ©cisions. Ă commencer par la validation du plan de la maison. Une fois la demande de permis dĂ©posĂ©e, il ne sera plus possible de modifier l'apparence extĂ©rieure. C'est l'occasion de vĂ©rifier la notice descriptive avant signature. En dĂ©coule bien sĂ»r, en fonction des travaux attendus, le coĂ»t total du projet. Sans oublier de demander l'Ă©tude financiĂšre de la banque qui permet de boucler le dossier pour que le constructeur puisse avancer. Une fois ces Ă©lĂ©ments validĂ©s, le top dĂ©part de la construction pourra ĂȘtre donnĂ©. Petit sprint avant de signer1 mois environ. Tous les documents comportent des informations importantes Ă bien vĂ©rifier car une fois le permis de construire accordĂ© et le chantier lancĂ©, il sera trop tard ! Ătape 5 Maison Ă destination Ă partir de ce moment, le cap peut ĂȘtre mis sur la livraison de la maison. Il suffit d'attendre le dĂ©lai d'instruction du permis de construire d'une durĂ©e maximale de 2 mois. S'ensuit la pĂ©riode de droit de recours des tiers sous un dĂ©lai de 2 mois Ă partir de l'affichage sur le terrain de l'autorisation de construire. En effet, la loi autorise un voisin Ă contester la validitĂ© d'une autorisation d'urbanisme, il convient donc de respecter ce dĂ©lai avant de lancer le le constructeur peut commencer les travaux et vous tient rĂ©guliĂšrement informĂ© de l'avancĂ©e. Il pourra mĂȘme vous remettre un pass pour accĂ©der au chantier avant la remise des clĂ©s. ParallĂšlement, des rendez-vous avec le constructeur permettent de choisir les matĂ©riaux et la dĂ©co. Ce qui permet d'arriver dans de bonnes conditions jusqu'Ă la livraison de la maison. Une prĂ©rĂ©ception consiste Ă vĂ©rifier que les engagements du constructeur ont bien Ă©tĂ© respectĂ©s. Ă dĂ©faut, si l'inspection ne permet pas de vĂ©rifier que les enduits ou les finitions donnent entiĂšre satisfaction, le constructeur dispose d'un mois pour effectuer les rĂ©parations. Lors de la livraison, le conducteur de travaux et son client passeront de nouveau au crible l'extĂ©rieur et l'intĂ©rieur de la maison. Dans tous les cas, la loi autorise en effet l'acquĂ©reur Ă conserver jusqu'Ă 5 % du prix tant que les rĂ©serves sur les bonnes finitions n'ont pas Ă©tĂ© levĂ©es. C'est Ă partir de la date de signature du procĂšs-verbal de rĂ©ception que les diffĂ©rentes garanties - dĂ©finies par la loi Spinetta du 4 janvier 1978 - seront effectives. DerniĂšre ligne droite16 mois. C'est le dĂ©lai moyen nĂ©cessaire pour la construction de la maison dans de bonnes conditions ainsi que l'obtention du permis et la purge du droit de recours des tiers. Christophe RAFFAILLAC DerniĂšre modification le 09/04/2019
Pournous, le permis de construire Ă©tait vierge de tout recours Ă compter du 30/12/2019. Apres ce recours, la mairie nous a adressĂ© un arrĂȘtĂ© en acceptant le permis de construire (date de lâarrĂȘtĂ© 23/01/2020) Je suppose quâa ce moment la, elle lâa envoyĂ© Ă©galement Ă la prĂ©fecture. Nous avons reçu, en recommandĂ© le 18/02/20, une copie dâun courrier de la
Avant de faire construire votre maison, vous devez demander une autorisation dâurbanisme auprĂšs de la commune oĂč vous souhaitez rĂ©sider câest le fameux permis de construire ». Mais pour ĂȘtre dĂ©finitivement valable, ce document doit ĂȘtre purgĂ© des recours des tiers cela se traduit par un dĂ©lai destinĂ© Ă permettre Ă ceux qui ont un intĂ©rĂȘt Ă agir les voisins, par exemple de dĂ©poser un recours si la construction leur paraĂźt illĂ©gale. Voyons comment cela fonctionne⊠Recours contre un permis de construire de quoi sâagit-il ? Dâune façon gĂ©nĂ©rale, en droit, un recours consiste Ă en appeler Ă lâarbitrage dâune tierce personne pour obtenir la reconnaissance dâun droit. On appelle donc recours contre un permis de construire », une action lĂ©gale intentĂ©e par un requĂ©rant ayant prouvĂ© son intĂ©rĂȘt Ă agir contre une autorisation dâurbanisme accordĂ©e par une mairie. Par exemple, un riverain peut avoir un intĂ©rĂȘt Ă agir contre un permis accordĂ©, si sa parcelle se retrouve Ă lâombre du fait dâune construction nouvelle. Dans les faits, le recours contre un permis de construire a toujours comme base le rĂšglement dâurbanisme en vigueur sur la commune concernĂ©e. Pour obtenir gain de cause devant le juge, le requĂ©rant doit prouver que la construction autorisĂ©e ne respecte pas les rĂšgles dâurbanisme en vigueur sur la localitĂ©. Celles-ci peuvent ĂȘtre dĂ©crites dans le Plan local dâurbanisme,dans le Plan dâoccupation des sols bientĂŽt obsolĂštes,ou encore dans le rĂšglement national dâurbanisme RNU si la commune ne sâest dotĂ©e dâaucun document. Bon Ă savoir dĂ©poser un recours auprĂšs de⊠? Un recours est toujours intentĂ© non pas contre le pĂ©titionnaire celui qui demande lâautorisation dâurbanisme, mais contre la mairie qui aurait fait une erreur dâapprĂ©ciation du droit en autorisant la construction. Les recours contre les permis de construire sont dĂ©posĂ©s au Tribunal administratif, qui rĂ©git les contentieux entre lâadministration, les collectivitĂ©s et les particuliers. DĂ©lais de recours et importance du panneau de permis de construire On dit quâun permis est purgĂ© » lorsque les dĂ©lais de recours contre lui sont Ă©coulĂ©s. Ce dĂ©lai est de 2 mois dĂšs lors que le permis est, non pas obtenu, mais affichĂ© publiquement en limite de parcelle et de façon Ă pouvoir ĂȘtre lu depuis la voie publique. Câest pour cette raison quâil est conseillĂ© de faire constater lâaffichage de son permis de construire par huissier de justice, le seul Ă pouvoir garantir la pose de façon irrĂ©futable. Dans le cas contraire, en effet, un voisin mal intentionnĂ© peut tout Ă fait dĂ©crocher le panneau, et prĂ©tendre que le permis nâa pas Ă©tĂ© affichĂ© pour prolonger le dĂ©lai de 2 mois⊠Il est Ă©galement conseillĂ©, lorsque lâon fait construire sa maison, dâaller Ă la rencontre de ses futurs voisins, afin de les rassurer sur la construction projetĂ©e et de dĂ©courager un Ă©ventuel recours. Bon Ă savoir En cas de recours contre votre permis Si cela arrive, il vous faut bien connaĂźtre le rĂšglement dâurbanisme et sâassurer que vous ĂȘtes dans votre bon droit. Un nombre important de recours est dĂ©posĂ© uniquement pour ralentir les travaux, voire, dans certains cas, pour tenter dâobtenir une rĂ©paration en monnaie sonnante et trĂ©buchante. La loi Elan punit toutefois ce quâon appelle des recours abusifs . Comment dĂ©poser un recours contre un permis de construire ? La premiĂšre condition, si le requĂ©rant est un particulier, est de justifier dâun intĂ©rĂȘt Ă agir. Il lui faut ainsi montrer que la construction prĂ©vue pĂ©nalise la jouissance en toute quiĂ©tude de son bien. Il doit Ă©galement prĂ©ciser en quoi la nouvelle construction impacte cette jouissance, car cet impact doit ĂȘtre direct il sera par exemple difficile de justifier une gĂȘne visuelle si le requĂ©rant est situĂ© Ă 600 m de la construction prĂ©vue ! Une fois justifiĂ© lâintĂ©rĂȘt Ă agir, le requĂ©rant doit â comme vu plus haut â dĂ©poser son recours dans un dĂ©lai de 2 mois suivant lâaffichage du permis de construire. Puis, il est ensuite tenu de notifier son recours par lettre recommandĂ©e Ă la mairie Ă lâorigine de la dĂ©cisionet au pĂ©titionnaire titulaire de lâautorisation. Si le recours est recevable, commence alors une procĂ©dure au tribunal administratif de la juridiction oĂč est situĂ© le bien immobilier projetĂ©. Pour minimiser les risques de recours, il peut ĂȘtre judicieux de passer par un constructeur de maisons individuelles reconnu et expĂ©rimentĂ© qui connaĂźt parfaitement les rĂšgles dâurbanisme en vigueur dans votre rĂ©gion. NâhĂ©sitez pas Ă demander conseil auprĂšs de En attendant, dĂ©couvrez aussi nos conseils liĂ©s Ă cette thĂ©matique spĂ©cifique Que faire en cas de refus de votre permis de construire » et Faire construire en zone BĂątiment de France ».
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LidĂ©al est de demander un certificat dâurbanisme (CUb). OĂč une CS est nĂ©gociĂ©e. La clause/rubrique de lâacte doit ĂȘtre rĂ©digĂ©e avec soin, pour prĂ©venir des litiges (Cass. 3 e civ. 09.07.2020 n° 18-25181). PrivilĂ©giez une CS portant sur un PC purgĂ© de tous recours (modĂšle en notice). Ce Ă quoi il faut penser.
Contester un permis de construire nâest pas chose simple ni dĂ©nuĂ©e de tous risques. Voici les 5 prĂ©cautions Ă prendre avant dâintenter un recours. 1. Ătre vigilant sur lâaffichage du permis de construire Lâaffichage sur un panneau placĂ© devant la voie publique est gĂ©nĂ©ralement le seul moyen pour les riverains de savoir quâun permis de construire, une dĂ©claration de travaux ou un permis de dĂ©molir viennent dâĂȘtre accordĂ©s. Les mentions qui y figurent sont les suivantes le numĂ©ro sous lequel le permis est enregistrĂ© en mairie, sa date de dĂ©livrance, lâidentitĂ© du ou des bĂ©nĂ©ficiaires, la nature de lâopĂ©ration, la superficie totale du terrain, lâadresse de la mairie oĂč le dossier peut ĂȘtre consultĂ©, la mention des voies et dĂ©lais de recours. En fonction de la nature du projet, doivent Ă©galement ĂȘtre mentionnĂ©es la surface de plancher autorisĂ©e, la hauteur des constructions ou encore la surface des bĂątiments Ă dĂ©molir. A noter que dans les grandes villes, il importe que lâadresse exacte du bĂątiment de la mairie dans lequel se trouve le dossier soit prĂ©cisĂ©e. Pour ĂȘtre valable, le panneau dâaffichage doit ĂȘtre visible depuis la voie publique et ses mentions suffisamment lisibles. Le panneau lui-mĂȘme, de forme rectangulaire, doit mesurer plus de 80 cm en ses cĂŽtĂ©s. Sâil respecte ses conditions, cet affichage aura pour effet de faire partir le dĂ©lai de recours, Ă compter de la pose du panneau voir point 5 ci-aprĂšs. En revanche, un affichage incomplet nâa aucune incidence sur la lĂ©galitĂ© du permis de construire. Il incombe au bĂ©nĂ©ficiaire du permis de dĂ©montrer son bon affichage au moyen de constats dâhuissier. 2. RĂ©cupĂ©rer lâintĂ©gralitĂ© du dossier de permis de construire Le panneau dâaffichage ne comporte que des informations succinctes sur le permis de construire qui a Ă©tĂ© dĂ©livrĂ©. Il est donc nĂ©cessaire de se procurer lâarrĂȘtĂ© et le dossier de permis de construire en mairie. Certaines mairies disposent dâun service de reprographie permettant dâobtenir une copie intĂ©grale du dossier sous un certain dĂ©lai moyennant le coĂ»t de la reproduction. Dâautres proposent simplement de pouvoir consulter le dossier. Dans tous les cas, il doit ĂȘtre possible de prendre des photographies des Ă©lĂ©ments du dossier. Le bordereau de piĂšces en tĂȘte du dossier permet de savoir les piĂšces initiales et complĂ©mentaires qui en font partie, auxquelles sâajoutent les avis citĂ©s dans les visas de lâarrĂȘtĂ©. Il est indispensable de connaĂźtre la ou les zones du plan local dâurbanisme dans la ou lesquelles se situe le projet. Pour cela il faut dâabord identifier visuellement la parcelle au cadastre en rentrant lâadresse du terrain accessible sur le site internet puis repĂ©rer au moyen du plan de zonage, la zone en question. Ce plan de zonage est souvent disponible en ligne ou alors consultable en mairie. Tout individu peut consulter un dossier de permis de construire, sans avoir Ă justifier de son identitĂ© ou de ses motivations qui le regardent [1]. En cas dâobstruction persistante du service de lâurbanisme Ă laisser consulter le dossier, il est opportun de la faire constater par un huissier de Justice, afin que le juge administratif une fois saisi en tire toutes les consĂ©quences. Il est Ă©galement possible de saisir la Commission dâaccĂšs aux documents administratifs. 3. ProcĂ©der Ă un audit de lĂ©galitĂ© du permis de construire Il est indispensable de procĂ©der en amont Ă un audit de lĂ©galitĂ© de lâautorisation avant de la contester, compte tenu des risques pesant sur le requĂ©rant en cas de recours illĂ©gitime causant un prĂ©judice excessif au bĂ©nĂ©ficiaire pouvant entraĂźner une condamnation Ă lâindemniser pour procĂ©dure abusive. Pour ce faire, une fois la zone dĂ©terminĂ©e, il conviendra de se reporter Ă la partie du rĂšglement du plan local dâurbanisme consacrĂ©e Ă cette zone pour connaĂźtre les rĂšgles applicables au projet. A ces rĂšgles, sâajoutent celles prĂ©vues par le rĂšglement nationale dâurbanisme, applicables mĂȘme en prĂ©sence dâun plan local dâurbanisme, codifiĂ©es aux articles R. 111-2, -4 et -20 Ă 27 du Code de lâurbanisme. A ces rĂšgles peuvent sâajouter des servitudes dâurbanisme locales qui se trouvent dans les annexes du plan local dâurbanisme, notamment en ce qui concerne les espaces, arbres et bĂątiments protĂ©gĂ©s, la protection contre les bruits prĂšs des grands axes de circulation ou encore les fuseaux de densitĂ©. Lâexamen du respect de ces rĂšgles par le projet relĂšve de ce que lâon nomme la lĂ©galitĂ© interne. Il conviendra Ă©galement dâexaminer si le dossier comportait les Ă©lĂ©ments suffisants pour permettre au service instructeur de se prononcer en connaissance de cause et si tous les avis prĂ©alables obligatoires ont bien Ă©tĂ© sollicitĂ©s. Il sâagit lĂ de la lĂ©galitĂ© externe du permis. A noter que seules les lacunes susceptibles dâavoir eu une incidence sur le sens de la dĂ©cision seront prises en compte par le juge [2]. 4. Etre en mesure de justifier de son intĂ©rĂȘt Ă agir La recevabilitĂ© en justice dâun recours contre un permis de construire est subordonnĂ©e Ă la preuve dâun intĂ©rĂȘt Ă agir qui incombe au requĂ©rant. Celui-ci doit donc dĂ©montrer de maniĂšre suffisamment prĂ©cise et Ă©tayĂ©e en quoi le projet est susceptible, sâil est rĂ©alisĂ©, de porter atteinte, directement, aux conditions de jouissance du bien quâil occupe ou dĂ©tient rĂ©guliĂšrement. Il existe de toute Ă©vidence un lien avec la proximitĂ© du projet, de sorte que le voisin immĂ©diat du projet est en quelque sorte prĂ©sumĂ© disposer dâun intĂ©rĂȘt Ă agir [3]. Il ne suffit pas dâallĂ©guer que la construction par sa nature, ses caractĂ©ristiques et son ampleur va forcĂ©ment apporter son lot de dĂ©sagrĂ©ments. Il importe de dĂ©montrer, au moyen de piĂšces et dâun argumentaire prĂ©cis photographies, rapports, attestations que par ses effets attendus perte dâensoleillement, nuisances sonores, encombrement de la circulation et du stationnement, etc., le projet portera atteinte au cadre de vie du requĂ©rant. Lorsquâil est envisagĂ© de prĂ©senter un recours via une association de riverains, il faudra veiller Ă ce que le dĂ©pĂŽt des statuts de cette association soit antĂ©rieur Ă lâaffichage en mairie de la demande de permis et que lâobjet et le champ dâaction de cette association correspondent bien au projet litigieux. Si les statuts ne prĂ©voient pas dâoffice que le prĂ©sident de lâassociation est habilitĂ© Ă la reprĂ©senter en justice, celui-ci devra alors y ĂȘtre autorisĂ© par une dĂ©libĂ©ration de lâassemblĂ©e gĂ©nĂ©rale. 5. MaĂźtriser les dĂ©lais de recours Le dĂ©lai de recours contre une autorisation dâurbanisme quelle quâelle soit est de deux mois Ă compter de lâaffichage continu sur le terrain de lâautorisation pendant deux mois dans les conditions rappelĂ©es au point 1 ci-dessus. Souvent, il arrive que, lorsque les Ă©lĂ©ments qui prĂ©cĂšdent ont Ă©tĂ© rĂ©unis, il ne reste plus que quelques jours Ă peine pour contester le permis. Il est alors utile de prolonger le dĂ©lai de recours en faisant parvenir en mairie un recours gracieux dans le dĂ©lai de recours. Pour ĂȘtre valable, le recours gracieux doit solliciter expressĂ©ment le retrait de lâautorisation contestĂ©e en prĂ©sentant des moyens de droit relevant de la lĂ©galitĂ© externe et de la lĂ©galitĂ© interne. En effet, si seuls des moyens relatifs Ă lâimplantation des bĂątiments sont invoquĂ©s dans ce recours lĂ©galitĂ© interne, il ne sera plus possible ensuite dâinvoquer les lacunes du dossier lĂ©galitĂ© externe. Le recours doit ĂȘtre adressĂ© au maire ou dans certains cas au prĂ©fet mĂȘme si ce nâest pas lui-mĂȘme le signataire de lâarrĂȘtĂ© pris par dĂ©lĂ©gation. Pour conserver une preuve de la date de dĂ©pĂŽt, il est nĂ©cessaire de lâadresser par courrier recommandĂ© avec accusĂ© de rĂ©ception ou remise en main propre contre rĂ©cĂ©pissĂ© en conservant un double tamponnĂ©. A partir de la rĂ©ception dâune dĂ©cision de rejet ou bien en cas de silence gardĂ© pendant plus de deux mois par la mairie sur le recours gracieux, ce qui vaut rejet implicite, sâouvre un nouveau dĂ©lai de deux mois pour introduire une requĂȘte devant le tribunal administratif compĂ©tent. Ainsi, le dĂ©pĂŽt dâun recours gracieux permet de se mĂ©nager un dĂ©lai pouvant aller jusquâĂ 4 mois pour prĂ©parer son recours et notamment pour faire rĂ©aliser un audit. A peine dâirrecevabilitĂ© du recours contentieux, dans les quinze jours de sa transmission, une copie du recours gracieux devra ĂȘtre notifiĂ©e aux bĂ©nĂ©ficiaires du permis. Afin de ne pas commettre dâerreurs dans ces diffĂ©rentes phases et selon la complexitĂ© du dossier, il peut sâavĂ©rer nĂ©cessaire de consulter un avocat spĂ©cialisĂ© en droit de lâurbanisme. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 Ă 5 Ă cet article Lâavez-vous apprĂ©ciĂ© ? Notes de l'article [1] Conseil CADA n°20062797 du 29/06/2006 [2] CE, 4 juin 2014, Ferme Ă©olienne de Tourny, req. n°357176 [3] CE, 13 avril 2016, M. Bartolomei, req. n°389798
Laprudence suppose dâailleurs quâil soit purger de tout recours et de tout retrait au jour de la signature de lâavant-contrat. RĂ©ciproquement, construire puis diviser ne serait pas une opĂ©ration de lotissement et ouvrirait Ă lâamĂ©nageur le champ des possibles. Telle est lâidĂ©e du permis valant division instituĂ© par lâarticle R. 431-24 du Code de lâUrbanisme ou du permis
PubliĂ© le 29 sept. 2017 Ă 1508Le gouvernement vient dâexposer sa stratĂ©gie pour le logement et veut faire la chasse aux recours abusifs. Les mesures actuelles sont en effet inefficaces. Sanctionner ne sert Ă rien quand seul le temps compte. Il faut se donner les moyens de juger les recours contre les autorisations dâurbanisme ne sont naturellement pas abusifs certains permettent de rectifier des illĂ©galitĂ©s. Ils sont toujours aussi nombreux et les moyens pour les combattre sont manifestement inefficaces malgrĂ© les rĂ©formes et groupes de travail ces derniĂšres gelĂ©En voici une illustration un petit promoteur immobilier trouve un terrain en rĂ©gion parisienne, Ă quelques mĂštres dâune gare RER, dans un secteur considĂ©rĂ© comme tendu». Il souhaite, aprĂšs dĂ©molition de la maison existante, y construire un immeuble collectif de dix signe une promesse de vente sous condition suspensive dâobtention dâun permis de construire purgĂ© de tout recours et obtient cette autorisation en aoĂ»t 2016. Il procĂšde trĂšs rapidement Ă son aussi 10 mesures pour une nouvelle politique du logementMais en octobre 2016, quelques jours avant lâexpiration du dĂ©lai de recours, il reçoit la copie de deux recours administratifs adressĂ©s au maire. Ces recours sont formĂ©s par des riverains, plus ou moins proches du projet arguments â souvent non Ă©tayĂ©s â sont infondĂ©s. La commune les rejette rapidement. De maniĂšre tout Ă fait classique lorsquâil sâagit de recours abusifs, les requĂ©rants attendent les derniers jours du dĂ©lai de recours pour saisir le Tribunal administratif, soit dĂ©but fĂ©vrier 2017. Six mois se sont dĂ©jĂ Ă©coulĂ©s depuis lâobtention du permis de temps, si le promoteur a vendu la quasi-totalitĂ© des logements, le projet est totalement gelĂ© puisquâil nâest pas propriĂ©taire et que la banque ne dĂ©bloquera pas les fonds en raison des recours. Il faut donc attendre la dĂ©cision du juge⊠ou du tempsPourquoi transiger puisquâil est confiant sur sa dĂ©fense ? Parce que transiger, comme le souligne Alexandra François-Cuxac, auteur de L'immobilier au coeur», câest acheter du temps». Et cet exemple en est la parfaite illustration il a usĂ© de tous les moyens procĂ©duraux Ă sa disposition afin que les requĂ©rants ne puissent plus prĂ©senter de nouveaux moyens en cours de procĂ©dure, une clĂŽture est sur le point dâĂȘtre prononcĂ©e, mais en raison de la charge du tribunal, lâaudience nâaura pas lieu avant le 1er semestre 2019 ! soit plus de trois ans aprĂšs lâobtention du permis de la dĂ©cision du juge câest bien souvent faire une croix sur les projets. Si les grosses opĂ©rations immobiliĂšres peuvent parfois ĂȘtre gelĂ©es plusieurs annĂ©es, il nâen est pas de mĂȘme pour les plus petites. Dans cet exemple, le vendeur du terrain nâa pas souhaitĂ© attendre ; il a prĂ©fĂ©rĂ© se replier vers des acquĂ©reurs qui habiteront la maison existante, sans avoir Ă dĂ©poser de permis de construire. Exit le programme immobilier !Lire aussi Construction de logements bientĂŽt une loi pour simplifier les procĂ©dures»Pourquoi ne transige-t-il pas ? Il est vrai que la plupart de ces recours abusifs sont guidĂ©s par lâobjectif de monnayer le retrait du recours, au moyen parfois dâagissements pĂ©nalement rĂ©prĂ©hensibles. Si lâun des deux requĂ©rants a tentĂ© une approche en ce sens, lâautre en revanche, motivĂ© par des considĂ©rations politiques, instrumentalise ce la responsabilitĂ© de ces requĂ©rants ? Câest en thĂ©orie possible, notamment devant le juge administratif. Mais les conditions prĂ©vues sont trĂšs restrictives et les rares dĂ©cisions favorables aux constructeurs prononcent des condamnations ridicules au regard des sommes en jeu, condamnations quâil faudra recouvrer aprĂšs de multiples dĂ©marches ou procĂ©dures, qui elles-mĂȘmes, engendrent des spĂ©cialCes recours bloquent au moins projets en France. Cet exemple dĂ©montre que les amĂ©nagements procĂ©duraux actuels et les sanctions prĂ©vues sont inefficaces. Seul le temps compte. Il faut faire de ce contentieux un contentieux spĂ©cial et mettre en place deux mesures principales 1. PrĂ©voir une phase prĂ©alable au cours de laquelle le juge peut rapidement Ă©liminer les recours irrecevables respect des dĂ©lais, des formalitĂ©s, vĂ©rification de lâintĂ©rĂȘt Ă agir⊠;2. PrĂ©voir que le juge devra statuer dans un dĂ©lai de 5/6 mois maximum soit une dĂ©cision environ un an aprĂšs lâobtention du permis de construire.Certes, il faut pour cela recruter des magistrats, mais le combat ne se gagnera pas sans y mettre les moyens ! Ces dĂ©penses sont Ă mettre en balance avec les pertes financiĂšres engendrĂ©es par ces recours, notamment fiscales et avec les indemnitĂ©s transactionnelles versĂ©es par les promoteurs qui sont inĂ©vitablement rĂ©percutĂ©es sur les Lapisardi et AgnĂšs Boudin sont avocats Ă la Cour
TerrainĂ bĂątir avec PC purgĂ© de tout recours. PrĂ©sentation du terrain : A proximitĂ© immĂ©diate de la Baie de Saint Cyprien et de la plage du Cabanon Bleu, cette propriĂ©tĂ© d'environ 9.000 mÂČ offre un superbe panorama sur la mer allant de la baie de St Cyprien au Golfe de Porto-Vecchio, en passant par le grand large et la Sardaigne.
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permis de construire purgé de tout recours